Con la reaparición de las líneas de financiamiento a largo plazo, el Banco Nación (BNA) mantiene operativa su línea de créditos hipotecarios ajustados por UVA, orientada específicamente a quienes buscan adquirir su primera propiedad.

A pesar de la reciente polémica por el uso de estos créditos por parte de funcionarios públicos, los datos del mercado muestran una tendencia firme: en 2025 se firmaron 44.305 escrituras con hipoteca, marcando el cuarto mayor volumen de las últimas dos décadas. No obstante, el acceso sigue siendo restrictivo para el grueso de la población.

¿Cuánto cuesta comprar un departamento de USD 100.000?

Para una vivienda valuada en USD 100.000 ($141,5 millones al tipo de cambio actual), el Banco Nación financia hasta el 75% del valor total (USD 75.000). El comprador debe contar, de base, con el 25% restante como ahorro previo.

Escenario para clientes que perciben haberes en el BNA (Tasa 6%):

• Plazo 20 años: Se requiere un ingreso familiar neto de $3.657.670. La cuota inicial se ubica en $914.418.

• Plazo 30 años: Los ingresos necesarios descienden a $3.234.476, con una cuota mensual de $808.619.

Escenario para no clientes (Tasa 12%): La carga financiera se vuelve significativamente más pesada. Para un crédito a 30 años, el ingreso familiar debe superar los $4.366.460, con una cuota que salta a $1.091.615.

Cuota vs alquiler

Uno de los puntos más atractivos de la oferta actual es la paridad con el mercado locativo. Según datos de Zonaprop, alquilar un dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires cuesta, en promedio, $814.659.

Este valor es prácticamente idéntico a la cuota de un crédito a 30 años para clientes del Banco Nación. La diferencia fundamental radica en que, mientras el alquiler es un gasto, la cuota hipotecaria es una inversión en capital propio, aunque sujeta a la indexación por inflación (UVA).

A pesar del optimismo del sector bancario, la realidad del mercado inmobiliario muestra señales mixtas. En febrero de 2026, la Ciudad de Buenos Aires registró 3.567 escrituras, lo que representa una caída del 17% respecto al mismo mes del año anterior. Solo el 17% de esas operaciones se realizaron mediante hipotecas.

Los excluidos del sistema:

• Trabajadores informales: El sistema actual está diseñado casi exclusivamente para empleados en relación de dependencia con estabilidad comprobable.

• Cuentapropistas: Los requisitos de elegibilidad formal y la volatilidad de ingresos actúan como una barrera infranqueable para monotributistas y trabajadores independientes.

• Morosidad: Aunque el incumplimiento general subió, en los hipotecarios se mantiene en niveles mínimos, reflejando que el filtro de los bancos solo deja pasar a los perfiles más solventes.

Claves para el solicitante:

1. Ahorro previo: Es indispensable contar con al menos USD 25.000 para una propiedad de USD 100.000, más los gastos de escrituración.

2. Relación cuota-ingreso: Por normativa, la cuota no puede afectar más del 25% al 30% de los ingresos netos declarados.

3. UVA e Inflación: Es vital entender que el capital adeudado se ajusta mensualmente, lo que requiere una actualización salarial acorde para no perder capacidad de pago.