El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un proceso de reacomodamiento que tiene a los departamentos usados como protagonistas. Tras meses de caída en la demanda y precios estancados, la tendencia muestra que las unidades de segunda mano comienzan a ganar terreno frente a la oferta de viviendas nuevas, en un contexto de mayor prudencia de los compradores y necesidad de liquidez de los vendedores. Según el Colegio de Escribanos, entre junio y septiembre de 2025 se firmaron unas 5.500 operaciones.
Los datos relevados por portales y cámaras del sector confirman que los valores de los departamentos usados se ajustaron en casi todos los barrios, con descensos más notorios en zonas históricamente cotizadas como Palermo, Recoleta y Belgrano. Allí, la baja de precios abrió espacio para que familias y pequeños inversores vuelvan a mirar propiedades que hasta hace poco resultaban inaccesibles.
Precios competitivos y conectividad mayor
En paralelo, barrios como Caballito, Villa Urquiza y Almagro muestran un repunte en las operaciones, impulsados por la combinación de precios más competitivos y buena conectividad. En el sur de la ciudad, la caída de valores es más pronunciada, pero la demanda aún se mantiene débil, reflejando las diferencias estructurales del mercado porteño.
La tendencia responde a varios factores: la dificultad de acceder a créditos hipotecarios, el aumento de costos de construcción que encarece las unidades nuevas, y la necesidad de los propietarios de concretar ventas en un escenario de menor poder adquisitivo. En este contexto, los departamentos usados se consolidan como una alternativa más flexible y accesible.
Los operadores inmobiliarios destacan que el comprador actual actúa con mayor cautela: compara precios, analiza barrios y busca oportunidades de inversión que le permitan preservar valor en un escenario económico incierto. “El mercado se está sincerando y eso abre posibilidades que antes no existían”, señalan desde el sector.
El medio Todo Noticias, estableció tras un relevamiento, un ranking de barrios más caros y los más baratos para comprar un departamento por metro cuadrado. La división se realiza entre propiedades de 1, 2 y hasta 3 ambientes.
Precios monoambientes
Puerto Madero: US$200.000 (promedio de unidades).
Núñez: US$105.000.
Palermo: US$99.000.
Pompeya: US$39.900.
La Boca: US$46.000.
Villa Soldati: US$48.500.
Dos ambientes cuesta:
Puerto Madero: US$330.000.
Palermo: US$128.000.
Núñez: US$126.000.
Pompeya: US$47.000.
La Boca: US$55.450.
Constitución: US$59.000
Hablando de tres ambientes, los precios son:
Puerto Madero: US$440.000.
Recoleta: US$195.000.
Palermo: US$180.000.
Villa Soldati: US$44.000.
Villa Lugano: US$52.000.
Pompeya: US$74.900.
El reacomodamiento de precios y la recuperación de operaciones en departamentos usados marcan un cambio de ciclo en el mercado porteño. Aunque la incertidumbre macroeconómica persiste, la dinámica muestra que los barrios tradicionales ajustan valores mientras las zonas emergentes capturan nuevas oportunidades, configurando un mapa inmobiliario más diverso y competitivo.
